недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Честно про долгострои

2 527 1 Блог специалиста 11

Комментирует Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН»


Закон как фактор риска

Работа с долгостроями и решение проблемы обманутых дольщиков – это лейтмотив изменений в законодательстве и прочих правительственных решений на протяжении последних лет пяти, как минимум. Этот вопрос с некоторых пор стал задачей государственной важности и был взять под контроль самим Президентом, ведь при сохранении стагнации в экономике, когда доходы граждан не растут уже как 5 лет подряд, недовольства обманутых дольщиков могут стать дополнительным негативным фоном, влияющим на восприятие работы правительства. И, собственно говоря, все поправки в основной закон, который регулирует работу рынка недвижимости (а вносятся они почти каждый год, т.е. 214-ФЗ корректировался уже минимум 13 раз) нацелены на окончательное решение проблемы с обманутыми дольщиками. Эффект, конечно, может получиться совершенно неожиданный – после вступления в силу всех внесенных изменений, уже буквально через полгода, число обанкротившихся девелоперов вырастет, а вместе с этим и увеличится количество обманутых дольщиков. Но это возможно в случае, если изменения будут слишком быстрыми и радикальными, когда "ослабленные" девелоперы не успеют к ним приспособиться. Пока есть надежда, что чиновники проведут эту реформу плавно, что позволит как раз достигнуть её целей - решить проблему обманутых дольщиков, а не породить новых.

Любые кардинальные изменения в правилах ведения бизнеса или макроэкономические процессы отражались на строительной отрасли, в том числе это провоцировало уход с рынка ряда игроков. Повторюсь, что ситуация с повсеместным переходом на эскроу-счета, также может вызвать затруднения в работе девелоперов и часть из них покинет рынок. Не думаю, конечно, что масштабы будут настолько значительными. Сокращение числа застройщиков в 10 раз маловероятно. Правительству не выгодно убивать недвижимость, отрасль, которая долгое время являлась настоящим локомотивом экономического развития. Уже сейчас ведутся разговоры о смягчении правил для некоторых компаний, думаю, этим не ограничится.

Спасение долгостроя

Что касается работы с долгостроями, могу сказать по опыту собственной компании – это всегда сложная и неоднозначная работа. Приходя на объект в роли нового инвестора и застройщика, оставленный какой-то строительной компанией, сложно оценить масштаб бедствия, определить новые сроки ввода объекта в эксплуатацию. Иногда, мы попадаем в ситуации неготовности дольщиков к увеличению сроков строительства, решать их приходится в суде. Иногда, вынуждены сами продлевать сроки, потому что обнаруживаются проблемы, не выявленные во время аудита и требующие больше времени на решение. В общем, завершение строительства долгостроев на самом деле это сложная работа, имеющая серьезные материальные и репутационные риски для компании.

Чаще всего девелопера на строительство проблемного объекта привлекают власти региона, потому что обманутые дольщики для них – это социально-политическая проблема. Шансы найти инвестора становятся выше, если власти предоставят потенциальным застройщикам максимальную информацию о проблемном проекте. Для этого и проводится полный аудит, включающий, к примеру, проверку технического состояния зданий, соответствия проектной документации нормам, наличия возможности финансового оздоровления проекта.

Привлекая нового застройщика, власти всегда были открыты к переговорам, когда речь шла о качественном сотрудничестве и совместном решении проблемы с обманутыми дольщиками и брошенными объектами. Выработанных правил или системы мер по поддержке компаний-доноров, завершающих чужие объекты, нет, все решается индивидуально. Но, помощь со стороны правительствам таким игрокам всегда оказывается, доводить или переделывать чужие проекты всегда сложнее чем строить с «чистого листа». Любые преференции от власти всегда уместны и необходимы.

Как я уже говорил, чаще всего строительство долгостроев для компании-донора – это риск, как репутационный, так и материальный, действительно выгодных и интересных проектов крайне мало. Решение о завершении чужого долгостроя – это, простите, благородный шаг. Никогда нет точного сценария по введению объекта, проблемы могут начаться на этапе приведения в порядок документации. Еще хуже если обнаруживаются проблемы на стройке, выявляются недочеты в объекте. Самое приятное всегда – это видеть, что твой труд ценят дольщики, люди, купившие квартиры в таких безнадежных объектах, которые мы реанимировали, например, после 5 -10 лет простоя. Нам приходят в офис письма и открытки с благодарностью, подарки от людей, которые получили наконец-то ключи от квартир. Это особенно приятно, потому что люди счастливы, и мы понимаем, как ценен наш труд.

Я знаю, что сейчас подготовлены и одобрены поправки в законы о банкротстве и о долевом строительстве, что должно упростить процесс входа на проблемный объект. Это позитивный момент, ведь чем раньше новому девелоперу удастся взять работу в свои руки, тем быстрее люди получат свои квартиры.


Комментарии 1
Александр Владимирович Максюков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 марта 2019, 17:01

думаю многие вам спасибо сказали и скажут еще

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru