Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Злоупотребление правом при продаже единственного жилья.

7 054 10 Блог специалиста 9
Министерство финансов Российской Федерации: Письмо № 03-04-05/82492 от 12.10.2021

Вопрос: Об определении срока владения недвижимым имуществом, включая совместную собственность супругов, в целях НДФЛ при его продаже, если в собственности нет иного жилого помещения.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 11.08.2021 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

В частности, подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Таким образом, если на момент продажи квартиры в собственности налогоплательщика не находится иное жилое помещение (за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса), то минимальный предельный срок владения проданной квартирой будет составлять три года.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Кодекса не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Согласно пункту 2 статьи 54.1 Кодекса при отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий:

1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;

2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Таким образом, если действия перед продажей объекта недвижимого имущества направлены на изменение режима владения таким имуществом в целях освобождения от налогообложения доходов от его реализации, которые, в частности, при отсутствии указанных действий облагались бы налогом на доходы физических лиц, то, по мнению Департамента, освобождение неприменимо.

 

Заместитель директора Департамента

Р.А.ЛЫКОВ

Комментарии 10
Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 декабря 2021, 21:04

Брачник, похоже, всё).

Ответить
Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 декабря 2021, 15:44

Дмитрий, я так не думаю. Они могут писать всё, что угодно, но если дело дойдёт до суда по инициативе налогоплательщика, то суд не примет их аргументы по факту применения налогоплательщиком того, что не противоречит закону. Брачный договор меняет законом установленный режим собственности на абсолютно законных основаниях и это волеизъявление сторон (супругов). И как они будут доказывать умеренный уход по налогу? Стороны утверждают, что это жизненная необходимость для супругов именно сейчас подписать брачник и по иным причинам, а не по уходу от налога.
Однако, необходимо заметить, что с такой позицией Минфина, камеральная проверка наверняка не пропустит просто брачный договор, который делали специально для отправки в налоговую и не удосужились перед продажей квартиры передать его в Росреестр для де-юре фиксации факта смены режима совместной собственности супругов по иному имуществу.

Ответить
Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 декабря 2021, 16:33

Арман, я думаю, что должен пройти какой-то разумный срок для того, чтобы действия по заключению брачного договора и по продаже квартиры не могли быть совсем уж явно связаны. Какой это срок? На мой субъективный взгляд - несколько месяцев. Второй момент - желательно, чтобы брачный договор заключался не только ради изменения режима права собственности на одну продаваемую квартиру, если в нем будет фигурировать и другое имущество - сложно вообще сказать, что цель - прямой уход от налогов. Скорее всего такое разъяснение и было выпущено в ответ на действия «в лоб». Заключили брачный на одну квартиру и продали, условно, на следующий день. Так делать не надо…

Ответить

Не докажут. Вполне жизненная ситуация, когда супруг продает квартиру и хочет израсходовать вырученные деньги на свои личные какие-то нужды, а другой супруг ставит ему условие, что вторая совместно нажитая квартира тогда будет в его личной собственности, и они договариваются заключить брачник.
Но это, конечно, отмазка не для всех ситуаций, однако для большинства из них.

Ответить
МИЛМАН8 декабря 2021, 17:57

Как интересно.Сейчас выводили дарением детям лишнее имущество супругов, чтоб оставить как единственное для продажи - т.к. 3 года есть, а пять еще нет.А потом сразу после продажи хотят вернуть обратно дарением.И теперь надо думать - делать возврат или подождать.

Ответить
Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 декабря 2021, 20:04

Дмитрий, "должен пройти какой-то разумный срок для того, чтобы......"
Для чего чтобы, это была шутка? Ладно, не буду ругаться, ибо сказано, что это Ваш субъективный взгляд )).
Друзья, неважно брачником или дарением воспользовался своим законным правом. Человек сознательно лишил себя возможности иметь более одного имущества ради минимизации налога после продажи единственного жилья. Я бы даже не скрывал этого, а Вы говорите ждать чего-то или кого-то несколько месяцев. Да, именно так, я намеренно лишаю себя иного имущества, а значит определённых земных благ, чтобы не платить налог и не скрываю этого, ибо закон позволяет продавать единственное жилье через три года без уплаты налога. А мои намеренные действия по дарению своего кровно заработанного имущества ещё не известно чем закончится для меня. А если я подарю не близкому родственнику, а он потом подарит мне? Тогда всё нормально? Конечно нормально, и он и я заплатим налоги
за доходы полученные в натуральном виде )). Зато уйду от налога с дохода от продажи, мало ли как я умею дурачиться, кого это волнует? Или другой пример, ведь мне могут обратно и не подарить или просто развестись со мной и тогда получится, что я потерял всё - вместо того, чтобы заплатить пару сотен тысяч рублей, в виде налогов, но это будет моя история, беда или называйте, как хотите, словом - это мои риски.
Милман, дарите обратно спокойно, но не совсем впритык, чтобы их там не запутать окончательно, а не потому что они умеют писать такие прекрасные письма ни о чём. Да, считаю, что это письмо ни о чём или для целей брать людей на испуг, т.к. если разбираться в этом по-взрослому, то в суде - это не тоже самое, как при намеренном ухудшении при банкротстве. Далеко не тоже самое, ибо одно дело дарить и обратно получать имущество в кругу семьи, да ради ухода от налога. А в чём проблема? Налогоплательщик что-то нарушает? И совсем другое дело - умышленное ухудшение перед банкротством. Это статья, а местами уголовная, что и рядом не стоит с возможностью на законных основаниях уйти от налога. Если есть цель, чтобы люди совсем не могли Лишать себя чего-то или многого, рискуя чем-то или многим, ради достижения цели, то им придётся не такие письма писать, а вовсе отменить весь спектр статей 217 НК РФ и ввести обязательный налог с любого дохода, а пока этого нет - люди имеют полное право минимизировать свои доходы, налоги и так далее, НО строго в рамках закона и не более того и они будут искать эти лазейки пока закон позволяет. Да здравствует закон! ))

Ответить
Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 декабря 2021, 20:34

"отмазка не для всех ситуаций, однако для большинства из них."

Позвольте одолжить прекрасную речь для своего эпилога ))

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2021, 0:55

Арман, хорошо вы все раскинули, а как быть с тем, что физик, продавая более 3 квартир в год, по той же ст.54.1 НК РФ признается ведущим фактическую предпринимательскую деятельность, со всеми последствиями, и обратное не всегда удается доказать в суде? Иногда законы и подзаконные акты противоречат здравой логике.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2021, 8:25

Александ, стараюсь, популяризирую Ваш блог ))
Отношусь спокойно, но поднятая тема не имеет ничего общего с темой блога. Считаю, что такие выводы оправданы, если человек действительно покупает и продаёт систематически, то это прикрытая предпринимательская деятельность и его могут попросить поработать над ошибками. А если человек продал за один год хоть пять квартир, одна из которых ему досталась по дарению, вторая по наследству, третья по брачному договору, четвёртую он купил, пятую тоже купил годами ранее, то ни о какой предпринимательской деятельности речи быть не может. Тем, кому не всегда удаётся доказать в суде - это люди, которые на самом деле работают с недвижимостью, как правило, в большинстве случаев, но делают вид, что не совсем так, а те граждане, которые реализуют свои права в качестве физиков, как правило, не имеют проблем с законом, ибо в судах сидят умные люди, призванные разобраться в этом во всём. Исключения не исключаю, но жизнь не всегда справедлива и нужно бороться за свою правду, если уверен в ней.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 декабря 2021, 0:23

С последним предложением полностью согласен..))

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru