Южное направление не так активно осваивается застройщиками, как другие, что объясняется проблемами с транспортной доступностью и экологией. Компании, которые реализуют здесь свои проекты, привлекают покупателей, по большей части, адекватными ценами (60-72 тыс. рублей за метр в пределах 30 км от МКАД). Однако не везде соотношение цена - качество соответствует рыночным реалиям.
Южное Подмосковье в плане природных красот проигрывает другим направлениям, особенно северному и западному, однако именно здесь с советских времен строились дачные и коттеджные поселки для литераторов, научных работников и политиков. Традиция продолжилась и в новейшие времена: по Каширскому и Симферопольскому шоссе строились такие элитные поселки, как Азарово, Барвиха Хиллс, Горки-21, Загорье, Мякинино и другие. Многоэтажной застройки эконом-класса здесь немного, однако в последние годы южное направление стало интересно ряду застройщиков, которые возводят достаточно качественное жилье, как правило, по разумным ценам. Впрочем, следует признать, что разумность эта в большинстве случаев объясняется транспортными проблемами: Каширка периодически встает в пробках до 7 баллов. Поэтому многие покупатели предпочитают выбирать жилье по более удобному Симферопольскому шоссе.
Итак, что же могут предложить застройщики не очень взыскательному клиенту, решившему обосноваться в южном Подмосковье, не далее 30 км от МКАД?
Каширское шоссе: экология – не критерий
Практически в Москве будут жить люди, выбравшие квартиру в МФК «Ясный» от MR Group: ЖК локализован всего в 800 метрах от «большого кольца». Понятное дело, что экология в этом случае даже не упоминается: мало того, что плотный транспортный поток будет проноситься практически под окнами новых домов, так в непосредственной близости расположились еще и три промышленных предприятия, которые, как писали Ильф и Петров, «воздуха тоже не озонируют».
Однако все это с лихвой компенсируется транспортными удобствами: станции метро «Зябликово» и «Домодедовская» находятся практически в шаговой доступности от ЖК. Сам комплекс обещает быть достаточно добротным: несколько монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности, разнообразная квартирография – от 26-метровых студий до трешек площадью почти 90 кв. м, высокие потолки. Застройщик обещает встроенные детские сады и школу, общественные зоны отдыха. Проблемную экологию немного искупает соседство Бирюлевского лесопарка, музея-заповедника «Царицыно» и каскада прудов.
В общем и целом, МФК «Ясный» можно считать удачным и перспективным проектом. Это доказывает и неплохая динамика продаж, стартовавших в прошлом году. Несмотря на то что первые три корпуса запланированы к сдаче на конец 2018 года, квартиры раскупаются довольно быстро, чему способствуют вполне разумные цены: от 3,5 млн рублей за студию и от 9 млн за трехкомнатную квартиру. Купить квартиру практически в Москве за такие деньги – весьма неплохой вариант.
В 9 км от МКАД, в Ленинском районе, компания RDI возводит ЖК «Ново-Молоково». По проекту, в будущем году здесь должны появиться 13 монолитных домов высотой от 4 до 12 этажей. Сегодня застройщик предлагает достаточно просторные для жилья эконом-класса квартиры площадью от 33 до 87 кв. м. Правда, с инфраструктурой могут быть проблемы, поскольку жильцам нового ЖК придется пользоваться магазинами, детскими садами и школами, расположенными в деревне Молоково. Сейчас деревенская инфраструктура загружена мало, но что будет, когда здесь появятся несколько тысяч новых жителей, сказать сложно.
Тем не менее, «Ново-Молоково» пользуется спросом за счет привлекательной цены – от 59 тыс. рублей за метр. Покупателей не пугают даже проблемы с качеством местной воды и постоянные пробки на Каширском шоссе.
Еще один проект от того же застройщика – ЖК «Южное Видное», расположенный на 4 км ближе к МКАД, чем «Ново-Молоково». Проектом предусматривается комплексная застройка на площади почти 40 гектаров: 14 высоток и 5 малоэтажных домов, а также школа, два детских сада и поликлиника. Застройщик позиционирует «Южное Видное» как уютный самодостаточный комплекс с просторными квартирами, однако большого простора здесь не наблюдается: площадь однокомнатной квартиры начинается от 36 кв. м, трехкомнатная не превышает 78 кв. м.
Очень интересный и, думается, перспективный проект реализует «Тройка РЭД»: недалеко от деревни Горки строится малоэтажный ЖК «Май», который в рекламных буклетах подается как «город-курорт» (видимо, из-за соседства с чудесными Горками Ленинскими). К концу следующего года должна появиться первая очередь ЖК – три монолитно-кирпичных дома высотой от 3 до 5 этажей с разнообразной отделкой. Квартирография в «Мае» оригинальная и разнообразная, вариантов планировок много. Главное, что привлекает покупателя – тот самый простор, которым не отличается «Южное Видное»: площадь студии в ЖК составляет 37 кв. м, однокомнатной квартиры – почти 50 кв. м, а трехкомнатные доходят до 115-ти. «Тройка РЭД» обещает, к тому же, приятные инфраструктурные бонусы в виде детского сада и начальной школы, а также большой спорткомплекс, игровые и детские площадки. Если все эти обещания будут выполнены, цена в 64 тыс. рублей за метр в «Мае» выглядит вполне приемлемой.
Несколько выше ценовые запросы у компании «Ленинвест-холдинг», которая неторопливо, но уверенно возводит в Видном ЖК «Березовая роща». Проектом предусмотрено строительство шести 13-этажных монолитно-каркасных домов с детским садом, школой, а также наземными и подземными паркингами. Цена квадратного метра стартует от 71 тыс. рублей, что дороже, чем у ближайшего конкурента – ЖК «Южное Видное». Зато за эти деньги покупатель получит весьма просторные для эконом-класса квартиры (однокомнатная – от 40 кв. м, двухкомнатная – от 70-ти, трехкомнатная – от 86-ти). В сочетании с высокими (3 м) потолками, просторными кухнями и гостевыми санузлами получается вполне достойное жилье всего в 3 км от МКАД. Было время, когда «Ленинвест-холдингу» предъявляли претензии по поводу затянувшихся сроков строительства, однако сегодня уже ясно, что «Березовая роща» будет достроена.
Столь же неспешно строит неподалеку «Тройка РЭД» ЖК «Видный берег». Здесь запланировано возвести 9 монолитных корпусов переменной этажности с просторными квартирами (студии – до 37 кв. м, однушки – до 47-ми, двушки – до 77-ми). Застройщик обещает также детский сад, школу и поликлинику. Экология в этих местах, конечно, проблемная: в 5 км проходит МКАД, рядом – коксогазовый завод. Но при заявленной цене в 64 тыс. рублей за метр вопросы экологии перестают быть решающими факторами. Продажи в «Видном береге» идут весьма бодрыми темпами, хотя покупатели на форумах порой высказывают опасения, что застройщик может затянуть с возведением инфраструктурных объектов.
Закончить обзор ближайших к МКАД новостроек по Каширскому шоссе стоит интересным проектом от компании «Ремикс». ЖК «Ольховка» расположен в поселке Володарского, в 19 км от «большого кольца». Проектом предусмотрено строительство нескольких 7-10-этажных монолитных домов в относительно благополучной с точки зрения экологии зеленой зоне, недалеко от реки Пахра. Квартиры в «Ольховке» просторные (однокомнатная начинается с 44 кв. м), застройщик декларирует возведение детского сада, школы и медицинского центра. Думается, что при цене от 50 тыс. рублей за метр «Ремикс» быстро реализует жилье.
Симферопольское шоссе: цены не по качеству
Переходим на Симферопольское шоссе. Это направление, как уже было сказано, гораздо более популярно у покупателей недвижимости в новостройках. Соответственно, в ряде случаев цены несколько выше, чем у локаций по Каширке, однако транспортная доступность здесь не в пример лучше, поэтому застройщики осваивают это направление весьма активно.
В 5 км от МКАД «Гранель» возводит ЖК с претенциозным названием «Государев дом» – панельный комплекс переменной этажности с разнообразной квартирографией, включающей квартиры свободной планировки. Покупатели, уже привыкшие к тому, что застройщик часто демпингует, несколько удивляются ценам, начинающимся в «Государевом доме» от 60 тысяч рублей – при том, что «Гранель» предлагает весьма скромные по площадям квартиры (18-72 кв. м). Соседство с животноводческой фермой также не прибавляет новому ЖК обаяния. Видимо, застройщик полагает, что близость к Москве вполне оправдывает цену.
Прямой конкурент «Государева дома» – ЖК «Зеленые аллеи» от ГК МИЦ. Комплексы похожи друг на друга, как две капли воды: та же панельная застройка переменной этажности, скромные площади и все та же цена – от 60 тыс. рублей за метр. Что ж, видимо, у компании какая-то особенная маркетинговая стратегия именно в Южном Подмосковье, и есть ли у нее будущее, покажет динамика продаж. В пользу обоих проектов можно сказать лишь одно: МИЦ зарекомендовала себя как надежный застройщик, почти никогда не срывавший обещанных сроков ввода домов в эксплуатацию. По нашим временам – это один из главных критериев выбора.
В 19 км от МКАД, в Подольске, компания «Мастер-ком» строит ЖК «Бородино». Монолитная застройка переменной этажности почему-то позиционируется как «элитная» (видимо, из-за наличия двухуровневых апартаментов), хотя по всем объективным параметрам может уложиться, в лучшем случае, в «комфорт». Площадь однокомнатной квартиры в ЖК – 33 кв. м, трехкомнатной – 110. Это, конечно, попросторнее, чем у «Гранель», да и цена от 52 тыс. рублей манит, но судя по оживленным дискуссиям покупателей в Сети, у будущих жильцов «Бородино» будут большие проблемы с инфраструктурой. Своего детского сада в ЖК, скорее всего, не будет, а ближайшие сады и школы перегружены.
Неподалеку от «Бородино» идет строительство ЖК «Шепчинки», состоящего из трех монолитно-кирпичных корпусов. Квартирография здесь более чем скромная: покупателям предлагаются только одно- и двухкомнатные квартиры площадью 38-78 кв. м.
Некоторые сомнения у покупателей вызывает застройщик – «Региональная перерабатывающая компания», пока ничем особенным в отрасли себя не проявившая. Тем не менее, цена квадратного метра «заряжена» весьма ощутимая – от 65 тыс. рублей.
Гораздо более известна компания «Жилсоцстрой», которая возводит в Климовске «Альянс» многосекционный 17-этажный комплекс в монолитно-кирпичном исполнении. Собственной инфраструктуры застройщик не обещает, площади квартир здесь не выдающиеся (41-61 кв. м), да и расположен новый ЖК далековато, в 24 км от МКАД. Не совсем понятно, на что рассчитывает «Жилсоцстрой», устанавливая цену квадратного метра от 62 тыс. рублей – разве что на сносную, по сравнению со многими другими локациями этого направления, экологию.
Почти вдвое ближе к МКАД по Симферопольскому шоссе расположен ЖК «Симферопольский» от компании «Подольский ДСК»: 10 панельно-кирпичных домов этажностью от 7-ми до 10-ти. Это классический образчик эконом-класса, может быть, с несколько более просторными площадями: однокомнатные квартиры от 35 до 43 кв. м, двушки – 54-70, трешки – 78-102. Тем не менее, застройщик оптимистично назначает цены, начинающиеся от 3,1 млн рублей. Скорее всего, такое ценообразование объясняется наличием собственной инфраструктуры – школы и детских садов. Однако если сюда, как планируется, приедет не менее 2 тысяч новых жильцов, нагрузка на социальные объекты возрастет в разы.
