недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

«Лавочка закрывается»: в России запретят апартаменты?

9 859
«Лавочка закрывается»: в России запретят апартаменты?
Минстрой предложил в будущем больше не строить апартаменты, но закрепить за существующими статус жилья. Застройщиков и покупателей эта идея озадачила.

19 ноября российский Минстрой неожиданно высказался на тему апартаментов. По словам замглавы ведомства Никиты Стасишина, выступавшего в Совете Федерации, «пока наша позиция такова, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое». Так что со временем придется заявить: «всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье» (цитата по РИА Новости).

Чиновник добавил, что ведомство собирается законодательно утвердить жилой статус уже построенных апартаментов, так что существующие объекты попадут под амнистию и будут учтены в объеме ввода жилья.

Трудности перевода из нежилья в жилье

«Апартаментный вопрос» муссируется в правительстве уже не первый год. У этого типа недвижимости есть свои достоинства и недостатки. Напомним, самый главный плюс апартов — их более низкая по сравнению с жильем цена, а самый главный минус — их статус нежилья (это допускает снижение строительных норм, нельзя получить постоянную регистрацию, а вместе с ней  и ряд государственных услуг, выше налоги и стоимость коммунальных услуг).

Кроме того, дольщики, купившие апартаменты, несколько меньше защищены в правах и рискуют больше тех, кто вложился в покупку жилья.

Никита Стасишин заявил, что отечественному законодательству нужно новое понятие многофункциональных зданий с жилыми помещениями, на которые будут распространяться нормы жилищного законодательства, — будут и свои управляющие компании, и плата за капремонт, и регистрация (правда, замглавы Минстроя не уточнил, временная или постоянная, но, скорее всего, речь шла о постоянной).

Отдельно чиновники отмечают важность положения земельных участков, расположенных под апартаментами. После реформы в Земельном кодексе появилась глава, согласно которой в зонах с особыми условиями использования территорий есть ограничения по строительству жилья, напомнил статс-секретарь — замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. Переоформленные в жилье апартаменты рискуют попасть в те зоны (охранные, санитарно-защитные, приаэродромные территории), где их по этим правилам совершенно не может быть.

К тому же не стоит забывать и о необходимости создать правила учета общего имущества (и как-то обосновать возникновение права на это имущество).

«Лазейка в законодательстве»

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики, считает запрет апартаментов правильным решением, от которого все только выиграют — и покупатели, и государство.

«Апартаменты — это лазейка в законодательстве для застройщиков. Для получения разрешения на строительство жилого комплекса им нужно пройти массу согласований и найти подходящий земельный участок с хорошей жилой и инженерной инфраструктурой. Для апартаментов всего этого не надо — можно быстро строить и быстро зарабатывать».

Александр Моор,руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики

В последнее время рынок апартаментов рос настолько быстро (а пропорционально росла и нагрузка на государство, ведь обеспечение инфраструктурой ложилось на его плечи), что смотреть на ситуацию сквозь пальцы было уже нельзя, говорит Александр Моор.

Наверное, рассуждает собеседник Циан.Журнала, Минстрой пошел по самому простому и вместе с тем правильному пути: зачем плодить особую категорию жилья, а потом думать, каким образом обеспечивать его инфраструктурой, если можно отказаться от такого неудобного вида жилья? При этом ситуация разворачивается на фоне программы комплексного развития территорий.

«Нигде в мире такой категории жилья больше не существует, и это аргумент. Жилье — значит, жилье. Коммерция — значит, коммерция. И не надо никаких серединных вариантов», — заключает эксперт.

Стрессоустойчивые застройщики

Новость кажется неприятной для строительных компаний, но они держатся стойко. Так, по словам Юлии Агафоновой, заместителя гендиректора по продажам и клиентскому сервису Level Group, вопрос о статусе апартаментов и перспективах их строительства обсуждается так давно, что любые решения не являются для застройщиков неожиданными. Тем не менее если запрет на строительство апартаментов будет принят, бесследно, конечно, это не пройдет.

По данным собеседницы Циан.Журнала, доля апартаментов в Москве составляет 25%. Схожие данные по рынку и у Яны Глазуновой, гендиректора VSN Realty: она уточняет, за три последних года доля апартаментов в общей структуре предложения прибавила в пределах 5%.

Спрос на апартаменты стабилен, особенно успешно они реализуются в комплексах бизнес-класса (около 40% в структуре предложения апартаментов) — традиционно это привлекательный по цене вариант для молодых покупателей, которые еще не обзавелись семьей.

Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС Девелопмент», расценивает инициативу двояко. С одной стороны, это правильное решение из-за минусов формата. С другой, на рынке есть множество продуктов, которые попадают под категорию апартаментов, но не являются таковыми.

«Допустим, апарт-отели — сервисные апартаменты при гостинице — автоматически попадут под запрет, а это один из самых быстрорастущих сегментов жилья в мире, который начал активно развиваться и в России, — поясняет он. — Особенно популярен такой формат в курортных гостиницах, когда люди хотят вложиться в курортную недвижимость и получать сервис, по уровню и качеству сопоставимый с гостиничным. Ведь сложно заниматься управлением курортной недвижимостью на расстоянии — надо подбирать персонал, отслеживать качество и т. д.».

Сам по себе гостиничный бизнес не столь высокорентабельный и очень долгосрочный с точки зрения возвратов инвестиций. Один из способов серьезно улучшить отдачу — возводить при гостиницах сервисные апартаменты, как это делается в Дубае.

Требования к апартаментам необходимо сделать идентичными требованиям к жилым комплексам в части санитарно-защитных зон, социального обеспечения и т. д., что нивелирует разницу, но позволит смежным рынкам продолжать существовать, полагает эксперт.

Апартаментов нет, но вы держитесь 

«Запрет может повлиять на количество игроков и распределение сил на рынке. Стоит ожидать дальнейшей монополизации рынка недвижимости, так как крупные игроки способны более гибко реагировать на нововведение, — прогнозирует Юлия Агафонова из Level Group. — Во-вторых, запрет скажется на разнообразии и уникальности проектов в топовых локациях. Главным образом это касается рынка столицы, где к этому формату относится почти четверть предложения».

Сейчас на этапе котлована в Москве продается 18% общего объема апартаментов. Запрет строительства апартаментов надо рассматривать в контексте текущего реформирования градостроительных норм, объясняет Яна Глазунова из VSN Realty.

«Учитывая, что многие покупали апартаменты для сдачи в аренду, их запрет способен стимулировать развитие формата доходных домов, — уточняет она. — Однако следует дать возможность начать строительство и продажи тем площадкам, которые прорабатывались под формат апартаментов, так как пересмотр проектов с апартаментов на жилье в принципе меняет экономику и зачастую делает проекты нецелесообразными для бизнеса», — уточняет она.

Станислав Сагирян видит два сценария дальнейшего развития событий. По первому власти полностью запретят строительство апартаментов — это повлечет за собой не самые позитивные для смежных рынков последствия. Второй вариант: будут прописаны жесткие требования к апартаментам, сопоставимые с предъявляемыми к жилью.

«Например, застройщиков апартаментов обяжут строить социальную инфраструктуру (детсады, школы и пр.) или вносить фиксированный взнос за строительство комплекса апартаментов без социальной инфраструктуры», — предполагает директор по развитию ГК «РКС Девелопмент».

опрос

Как вы думаете, апартаменты запретят? Голосуйте в нашем Telegram-канале Циан для профи

Хотя наши спикеры высказались довольно оптимистично, пусть и осторожно, многие их коллеги по цеху от комментариев воздержались. А это значит, что отказ от строительства апартаментов пусть в целом и положительное решение для россиян и государства, но все-таки чреват серьезным ударом по отрасли.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]