Глава Минстроя России Михаил Мень назвал интересной идею о создании рейтинга застройщиков. Речь идет о составлении списка надежных компаний, им смогут пользоваться люди при выборе квартиры. Министр считает, что создание рейтинга министерством – это неправильно, кто тогда будет его составлять? Можно ли будет доверять рейтингу или он будет формироваться под влиянием лоббистов? Будет ли при его формировании учитываться кредитная история застройщиков?
Интересно, как будет реализована идея, ведь известны случаи, когда, казалось бы, финансово стабильные компании, поддерживаемые чиновниками, «кидают» своих клиентов, при этом гражданам не удается вернуть свои деньги. Не внушает оптимизма и информация о массовых задолженностях банкам застройщиками. «Ведомости» приводят слова председателя Центробанка Эльвиры Набиуллиной о том, что просрочка по кредитам строительных компаний равняется 19%, а бОльшую задолженность имеют только авиаперевозчики.
Для чего нужен рейтинг и что он даст? Возможно, мелкие застройщики просто уйдут с рынка?
Минстрою и АИЖК стоит принять участие в создании рейтинга
Все эксперты сходятся во мнении, что создание рейтинга застройщиков очень полезная инициатива. Другое дело, осуществимость этой программы. Некоторые специалисты предполагают, что если министерство и АИЖК присоединятся к работе, идея сможет воплотиться в создание, например, независимого рейтингового агентства.
Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development:
- Задача любого рейтинга – это предоставление объективной информации, в нашем случае – оценки деятельности строительных компаний и их ранжирование в зависимости от финансовых показателей, объемов жилищного строительства, наличия успешно реализованных проектов и т.д. Если получится создать действительно качественный продукт, он может иметь практическое значение. Люди, принимая решение о покупке жилья, могут руководствоваться этими данными и оценивать свои риски. Безусловно, на сегодняшний день уже существует большое количество рейтингов застройщиков, специально для этой цели создаются интернет-проекты, премии и т.д. Однако создание масштабного аналитического исследования на федеральном уровне, в котором помимо объемов строительства и портфеля проектов компаний будут учитываться дополнительные факторы (качество строительства, сроки реализации проектов, обеспеченность жилых комплексов объектами социальной инфраструктуры, уровень кредитной нагрузки, наличие дополнительных активов, например, в виде земельных участков и т.д.), в условиях кризиса не будет лишним.
Считаю, речь идёт о формировании независимого рейтингового агентства при совместном участии Минстроя, бизнес-объединений и АИЖК. Непосредственное участие Минстроя в создании рейтинга повысит авторитетность исследования и, на наш взгляд, будет свидетельствовать о беспристрастности и объективности анализа.
Сегодня, в условиях кризиса, когда решается дальнейшая судьба многих застройщиков, а вместе с ними и дольщиков, не принимать во внимание уровень кредитной нагрузки нельзя. Все мы помним печальные уроки 2008 года, когда чрезмерная закредитованность застройщиков явилась основной причиной банкротства многих игроков на рынке. Сейчас ситуация немного лучше, однако количество просрочек по кредитам среди девелоперов и строительных компаний уже составило 19%. Это серьезная цифра для строительной отрасли и экономики страны в целом, её нельзя игнорировать.
Хороший инструмент для поддержки имиджа
Для любых компаний принять участие в подобном проекте будет выгодно. Вне зависимости от того какое место займет девелопер, его пребывание в рейтинге поможет компании выглядеть солиднее.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
- На мой взгляд, любая активность по ранжированию и присвоению тех или иных статусов застройщикам и другим участникам рынка недвижимости должна восприниматься положительно как девелоперами, так и покупателями. Ведь подобный рейтинг – прекрасный ориентир для инвестора или дольщика. Сейчас покупатель должен самостоятельно оценивать надежность застройщика и его объектов. Однако не у всех для этого есть достаточные опыт и знания. При этом ключевой проблемой остаются критерии рейтингования застройщика. Неизвестно, как в дальнейшем будет использоваться сам рейтинг. Поэтому мы не можем обсуждать его эффективность. Но сам факт появления очередного инструмента, который поможет простому потребителю, – это шаг навстречу цивилизованному рынку недвижимости.
Пока у нас нет данных, по каким критериям будет составляться рейтинг застройщиков, мы можем только теоретически рассуждать о возможных его последствиях для мелких игроков рынка. Все же сам факт наличия в рейтинге компании – большой плюс, даже если это будет не первое место. При этом если застройщик реализует всего 1-2 проекта и не имеет в портфеле завершенных жилых комплексов, по объему введенных квадратных метров он займет последние места. Однако это вовсе не будет являться показателем слабой надежности. Ведь это может быть один, но очень качественный объект. А кто-то может строить одновременно множество проектов, но как раз из-за их количества риск возникновения финансовых трудностей только увеличивается. Поэтому не все так однозначно.
Не вижу никаких препятствий для составления рейтинга застройщиков самим министерством. Главное в данной инициативе – не кто будет формировать рейтинг, а как это будет организовано и на основе каких критериев. Очевидно, что только Минстрой сможет собрать наиболее полную информацию. Вряд ли с этим справится консалтинговая компания. Также не стоит говорить об объективности рейтинга, если это будет делать организация, аффилированная тем или иным образом с девелопером.
Кредитная история должна учитываться в рейтинге надежности застройщиков. Однако стоит понимать, что закредитованность – не всегда недостаток. Это позволяет девелоперу строить одновременно несколько корпусов, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры и пр. Это значительно более эффективно, чем возводить дома по очереди и растягивать даже небольшое по объему строительство на несколько лет, но при этом не иметь кредитов. Поэтому все относительно. На мой взгляд, стоит оценивать именно факт отсутствия или наличия задолженности по кредитам. Однако как это будет реализовано на практике – не известно.
Нужно доверить составление рейтинга роботу
Существует мнение, что людям совсем не стоит принимать участие в работе по составлению подобного списка. Все необходимое сделает компьютерная программа.
Ирина Щербинина, риэлтор:
- Рейтинг нужен тому, кто находится на стадии принятия решения – в данном случае покупателю. Другое дело, кто и как будет составлять этот рейтинг. На мой взгляд, самое оптимальное, когда рейтинг составляет компьютерная программа на основании имеющихся данных: кредитной истории застройщика, количества построенных и введенных в эксплуатацию объектов, наличия или отсутствия судебных процессов. По аналогии с данным сайтом, где система составляет рейтинг специалистов по количеству консультаций, отзывов, блогов и рекламируемых объектов, любое вмешательство в составление рейтингов человека, а тем более министерства рискует произвести коррупционную составляющую, сводящую на нет всю пользу от рейтинга.
Проект вряд ли сможет обеспечивать возложенные на него функции
Не забывая о плюсах инициативы, подумаем о ее реализации. Усложняет затею отсутствие доступа потенциальных клиентов к информации. Видя определенную компанию в рейтинге, люди, все равно не смогут получить закрытые данные, которые говорят о реальном положении дел.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
- Исходя из заявления Минстроя, не ясно, по какому же принципу будет составляться рейтинг застройщиков. Вероятно, имелась в виду именно надежность, что особенно актуально в текущей ситуации. На мой взгляд, подобная идея интересна в теории, но практически не реализуема на практике. Понять, насколько застройщик надежен, можно только зная все его финансовые показатели. Но ни одна компания не будет добровольно раскрывать такие данные. Соответственно, в отсутствии подобной информации весь рейтинг будет сводиться к перечню каких-то формальных признаков. Например, количеству построенных или введенных квадратных метров. Однако события последних месяцев показали, что даже крупные застройщики не обязательно финансово устойчивы. Таким образом, объективный и информативный рейтинг может стать рабочим инструментом на рынке недвижимости для покупателей. В противном случае это станет способом пиара для крупных застройщиков, которые будут попадать на верхние строчки.
Не думаю, что даже если застройщик попадет в самый конец списка (по количеству построенных квадратных метров), это приведет к его уходу с рынка. Все с чего-то начинают. Вряд ли рейтинг Минстроя станет препятствием для его дальнейшей деятельности.
Минстрой – не аффилированный орган, поэтому кому как ни ему заниматься составлением рейтингов девелоперских компаний. Кроме того, вряд ли кому-то еще строители будут предоставлять конфиденциальную информацию. При этом аккумулирование подобной финансовой информации – процесс непростой. Ведь девелоперские компании зачастую представляют собой холдинги, состоящие из нескольких юридических лиц. В итоге может сложиться ситуация, что девелопер не займет высокие позиции только по причине того, что некоторые его проекты реализуются другими, пусть и аффилированными, компаниями.
Замечу, кредитная нагрузка – один из важнейших показателей надежности девелопера. Однако условия выдачи средств на строительство являются коммерческой тайной. Ни банк, ни девелопер не разглашают эти данные. Поэтому включение в рейтинг кредитной нагрузки девелопера будет раскрытием конфиденциальной информации. Это может привести к серьезным последствиям, в том числе и в банковской сфере, ведь застройщики, узнав, что им выдают кредит под большую, чем другому девелоперу, ставку, могут перейти в другой банк.
Сарафанное радио имеет больше преимуществ
На деле большая часть покупателей недвижимости, все равно, продолжает доверять «сарафанному радио». Большое количество покупателей самостоятельно отправляется на осмотр объекта рекомендованного знакомыми. Если процесс идет – можно покупать.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:
- Рейтинг застройщиков в первую очередь нужен и интересен покупателю. Ведь приобретение квартиры – не частое событие в жизни, поэтому человеку, деятельность которого не связана с недвижимостью, сложно разобраться в уровне надежности того или иного девелопера. Кроме того, данный рейтинг может быть интересен и для самого Минстроя. Он сможет сконцентрировать свое внимание на застройщиках, занимающих нижние строки списка. Однако сразу же возникает вопрос достоверности рейтинга, ведь понятие «надежность» довольно всеобъемлюще. Поэтому для объективности необходимо учитывать максимальное число факторов. В противном случае формирование подобного реестра надежности не имеет смысла. Кроме того, не факт, что сами застройщики предоставят достоверную информацию, особенно если это никак не проверяется. В итоге кто-то может даже завысить свои показатели, чтобы занять достойное место среди конкурентов.
Люди сегодня больше доверяют «сарафанному радио» и своим глазам. То есть если объект строится, то факт низкого места в рейтинге надежности вряд ли повлияет на их выбор. Однако рейтинг надежности – далеко не последняя инстанция при выборе застройщика покупателями.
Считаю, что для составления такого рейтинга вполне возможно привлечь специализированную организацию. Однако я не вижу ничего плохого в составлении списка самим Минстроем. Другой вопрос – есть ли в Министерстве специалисты, способные провести столь глубокий анализ. Возможна и совместная работа: Минстрой собирает данные, а привлеченная организация обрабатывает и ранжирует информацию.
Если говорить об оценке кредитной истории, то тут есть только два варианта: она либо положительная, либо отрицательная. Нет смысла сравнивать суммы задолженности, проценты по кредиту и прочие нюансы. Такой параметр, как кредитная история вряд ли станет основным для объективной оценки надежности девелопера. При этом наличие проектного финансирования – это не только нагрузка, но и своеобразная гарантия для покупателя того, что объект будет сдан согласно всем срокам.
